Agevolazioni per la prima casa

22.10.2010

La prima legge sulle agevolazione è la c.d. "Legge Formica" del 22 aprile 1982 n. 168 che ha introdotto una disciplina favorevole per le persone che intendono acquistare la prima casa, proprio tenendo conto della grande importanza che la stessa rappresenta per la popolazione e per incrementare e favorire l'acquisto di immobili da destinare ad uso abitativo. Si è provveduto, quindi, ad incentivare sia la grande proprietà edilizia che le imprese immobiliari qualora avessero venduto il loro patrimonio destinato ad uso abitativo ai propri conduttori, accentuando, altresì, il regime agevolato anche a favore di tutti coloro che intendessero soddisfare le essenziali esigenze abitative del proprio nucleo familiare. Innanzitutto, vediamo la disciplina ordinaria di agevolazione sull'acquisto della prima casa. Chi acquista la prima casa ha diritto a sconti differenziati, a seconda delle diverse modalità: il compratore che acquisti l'immobile direttamente dal costruttore, avrà diritto ad una riduzione dell'I.V.A. dal 10% previsto al 4%, mentre l'imposta di registro sarà diminuita a soli 168,00 euro. Qualora invece il compratore acquisti da un privato, l'imposta di registro sarà del 3% anziché del 7% e per le imposte ipotecarie e catastali pagherà soltanto 168,00 euro ciascuna. Inoltre, durante il possesso della prima casa, se questa venga utilizzata direttamente dal proprietario, lo stesso non pagherà più l'I.R.P.E.F. mentre per l'I.C.I. sono previsti sconti di diversa natura, che variano da 103,29 a 258,23 euro ed aliquote più basse. Gli sconti per la prima casa riguardano anche le pertinenze, cioè tutte le cose mobili ed immobili poste a servizio ed ornamento della casa, classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7 (box, posti auto, cantine, soffitte). L'agevolazione è ammessa limitatamente ad una sola pertinenza per ciascuna categoria. E' ovvio che trattandosi di una disciplina agevolata, il legislatore l'ha introdotta per motivi di uguaglianza sostanziale, tenuto conto del benessere e del grado di ricchezza dei cittadini. Quindi, l'immobile non deve avere le caratteristiche di abitazione di lusso, e deve essere ubicato nel territorio del Comune in cui l'acquirente ha stabilito, entro 18 mesi dall'acquisto, la propria residenza, o in quello in cui l'acquirente svolge la propria attività, ovvero, se trasferito per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l'attività il soggetto da cui dipende. Questo ultimo obbligo non sussiste per il personale militare. Se l'acquirente è un cittadino italiano emigrato all'estero, l'immobile deve essere acquistato come prima casa nel territorio italiano. Inoltre, il compratore non deve essere titolare, esclusivo od in comunione legale, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione su un'altra casa situata nello stesso Comune dove sorge l'immobile da comprare; non deve possedere in Italia, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, diritti di proprietà o nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione su altro appartamento acquistato con le agevolazioni fiscali prima casa; non deve vendere prima di 5 anni l'immobile acquistato con lo sconto fiscale, pena la perdita delle agevolazioni e in più una sanzione pari al 30% delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, a meno che non riacquisti entro un anno una nuova abitazione principale. E' possibile usufruire nuovamente di tali agevolazioni dopo averne già goduto in passato allorché il compratore si trovi, nel momento in cui venga effettuato l'acquisto, nelle predette condizioni. La dichiarazione di voler stabilire la propria residenza nel Comune dov'è situato l'immobile acquistato deve essere fatta, a pena di decadenza, dall'acquirente all'atto di acquisto. Inoltre dal 1° Gennaio 1999 chi, entro un anno dalla vendita della sua precedente prima casa già acquistata in regime di agevolazioni fiscali, ne acquisti un'altra da destinare nuovamente ad abitazione principale, potrà godere di un credito (c.d. bonus fiscale), pari all'imposta di registro od all'I.V.A al 4% pagata sul suo precedente acquisto. Quindi, chiunque abbia acquistato l'abitazione principale dopo il 24 aprile 1982 usufruendo delle agevolazioni, potrà utilizzare questo sconto sotto forma di credito d'imposta. Chi avesse però acquistato prima del 23 maggio 1993 la sua prima casa da un'impresa edile o da una società non avrà diritto da una ulteriore agevolazione in quanto l'aliquota I.V.A. del 4% non era agevolata, bensì ordinaria. Questa nuova agevolazione viene introdotta dall'art. 7 della legge 23 dicembre 1998, n. 448. Si ricorda che il citato bonus fiscale potrà essere utilizzato anche in caso di bene ereditato o ricevuto in donazione. In questo caso, ove il bonus fiscale non venga utilizzato per pagare le relative imposte o per acquistare la nuova casa entro l'anno, il medesimo potrà essere utilizzato in dichiarazione dei redditi (per ridurre l'imponibile I.R.P.E.F.) o, dai i titolari di partita Iva, per compensare i versamenti unificati. La circolare dell'Agenzia delle Entrate n. 19 del 1° marzo 2001 ha esteso il campo d'azione del "bonus fiscale" anche agli acquisti anteriori al 22 maggio 1993, per gli immobili comprati da un'impresa o fatti costruire dietro contratto di appalto; e prima del 30 dicembre 1993 per quelli di cui si era assegnatari in cooperativa.

 

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